Dr. Leonardo Thadeu Pires
1. Breve introdução acerca da natureza jurídica do condomínio
É comum ouvirmos que o Condomínio não possui personalidade jurídica, tal premissa se constitui pela ausência de finalidade econômica dos Condomínios, de valor econômico e outros critérios.
Entretanto, sem aprofundar demasiadamente nessa celeuma jurídica, a 1ª Jornada de direito civil, realizada pelo Conselho de Justiça Federal (CJF), em setembro de 2002, editou o seguinte Enunciado[1] “Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse”.
O Enunciado n. 90 sofreu alteração na 3ª Jornada de direito civil, do CJF, pelo Enunciado 246[2], reconhecendo a personalidade jurídica do condomínio edilício.
Sendo assim, os Condomínio edilícios possuem personalidade jurídica, ainda que ausentes de finalidade e econômica.
Dito isto, questiona-se, então, qual a finalidade do Condomínio?
Em uma alusão perfunctória, o Condomínio cumpre enfatizar que não é proprietário, possuidor ou titular das áreas comuns, mas se trata de mero administrador do bem comum aos Condôminos.
Nesse mesmo sentido, sedimentou o Superior Tribunal de Justiça, quanto a análise da responsabilidade do Condomínio perante os impostos. Confira-se:
TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. IPTU. IMPOSSIBILIDADE DE SE ATRIBUIR AO CONDOMÍNIO A QUALIDADE DE CONTRIBUINTE DO IPTU, NA FORMA DO ART. 34 DO CTN, EM RELAÇÃO ÀS ÁREAS COMUNS DO CONDOMÍNIO. MERO ADMINISTRADOR DOS BENS. POSSE SEM ANIMUS DOMINI. PRECEDENTES. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO. I. Agravo Regimental interposto em 29/11/2015, contra decisão publicada em 19/11/2015, na vigência do CPC/73. II. Nos termos do art. 34 do CTN, o contribuinte do IPTU “é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título”. III. No caso, o DISTRITO FEDERAL pretende que o Condomínio seja qualificado como contribuinte do IPTU, em relação às suas áreas comuns. Todavia, diante da exegese do art. 34 do CTN, é de se inferir que o Condomínio não detém a qualidade de proprietário, possuidor ou titular do domínio útil de suas áreas comuns, visto que se trata de mero administrador do bem. IV. Na esteira do entendimento firmado na Segunda Turma do STJ, “o condomínio não exerce posse com animus domini, motivo pelo qual não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU” (STJ, AgRg no AREsp 486.092/DF, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, DJe de 24/06/2014). No mesmo sentido: REsp 1.327.539/DF, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, DJe de 20/08/2012; REsp 1.285.122/DF, Rel. Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, DJe de 11/03/2015. V. Agravo Regimental improvido. (AgRg no REsp 1361631/DF, Rel. Ministra ASSUSETE MAGALHÃES, SEGUNDA TURMA, julgado em 21/06/2016, DJe 28/06/2016)
Por isso, considerar-se-á o Condomínio, no presente Artigo, como mero administrador do bem comum.
2. Relação entre o Condomínio, Condômino e a Concessionária
A relação entre o Condômino e a Concessionária decorre na existência de um medidor para aferir o consumo de sua unidade individual, com regulamentação na Resolução Normativa nº 414, da Agência Nacional de Energia Elétrica – ANEEL.
Primeiramente, cumpre esclarecer que o medidor é de propriedade da Concessionária, conforme estabelece os Artigos 73 e 73, da Res. 414, ANEEL, nos seguintes termos:
Art. 73. O medidor e demais equipamentos de medição devem ser fornecidos e instalados pela distribuidora, às suas expensas, exceto quando previsto o contrário em legislação específica.;
Art. 74. As distribuidoras devem instalar equipamentos de medição para cada uma das famílias que resida em habitações multifamiliares regulares ou irregulares de baixa renda.
O Condomínio, nos termos do Artigo 2º, inciso XXVI, da Res. 414, ANEEL, é definido como empreendimento e, concomitantemente, nos termos do Artigo 19, §2º, da mesma Resolução, deve ter instalações que possibilitem o faturamento das demais unidades consumidoras.
3. (Im)possibilidade de o Condomínio impedir a leitura ou a suspensão do fornecimento das unidades privativas de Condôminos
Primeiramente, é dever da Concessionária a realização da leitura intervalada, nos termos do Artigo 84, da Res. 414, ANEEL, independendo, portanto, de anuência do Condômino, exceto nos casos previstos no 85, I, da mesma Resolução.
A suspensão do fornecimento pode ser obrigatória, nos termos dos Artigos 168 a 170 e facultativo, nos termos dos Artigos 171 e 172, todos da Resolução 414, ANEEL.
Além disso, merece maior destaque o Artigo 171, inciso I, da Resolução 414, ANEEL, que possibilita a suspensão do fornecimento quando há o impedimento do acesso para fins de leitura. Confira-se:
Art. 171. Faculta-se à distribuidora suspender o fornecimento por razões de ordem técnica ou de segurança na unidade consumidora, precedida da notificação prevista no art. 173, nos seguintes casos:
I – pelo impedimento de acesso para fins de leitura, substituição de medidor e inspeções, devendo a distribuidora notificar o consumidor até o terceiro ciclo de faturamento seguinte ao início do impedimento;
Inclusive, reitera-se que, nos termos do Artigo 19, §2º, da Resolução 414, ANEEL, as instalações das unidades consumidoras serão realizadas no Condomínio, não havendo a entrada do agente na área particular do Condômino.
§ 2o O empreendimento deve ter suas instalações elétricas internas adaptadas de forma a permitir a instalação de medidores para:
I – o faturamento das novas unidades consumidoras; e
II – a determinação da demanda correspondente às unidades consumidoras do grupo B, quando necessária à apuração do faturamento de unidade consumidora do grupo A por meio da medição totalizadora.
Sendo assim, conclui-se que o Condomínio não pode impedir o acesso dos agentes da Concessionária para leitura ou corte de fornecimento.
[1] Enunciado n. 90, CJF, disponível em: https://www.cjf.jus.br/enunciados/enunciado/718, acessado em 22 de setembro de 2021, às 07h12m.
[2] Enunciado n. 246, CJF, disponível em: https://www.cjf.jus.br/enunciados/enunciado/478, acessado em 22 de setembro de 2021, às 07h48m.